KİRALANANIN TAHLİYESİ
Türk Borçlar Kanunu m. 299’a göre “Kiracının ödemeyi üstlendiği kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşmeye, kira sözleşmesi denir.” Kira sözleşmesi kurulması herhangi bir şekle bağlı değildir. Yazılı veya sözlü olabilir. Ancak ispat açısından yazılı bir kira sözleşmesi kurulması önerilir.
Kiraya veren kira konusu malı kiracının kullanımına ve ondan yararlanmasına elverişli şekilde teslim etme, kiracının da kira konusu malın kullanımı karşılığında kira bedeli ödeme borcu bulunmaktadır.[1] Türk Borçlar kanununda Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları ve Ürün Kirası olmak üzere ayrıma gidilmiştir. Kanunda bildirim yoluyla ve dava yoluyla kira sözleşmesini sona erme yolları düzenlenmiştir.
Belli sebepler gerçekleşmeden konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren kiracıyı çıkaramamaktadır. Bu sebepler:
- 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA TAHLİYE
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya verenin ise böyle bir hakkı yoktur. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılında en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi bildirim yoluyla feshedebilir.(10 yıl uzama süresi + sözleşme süresi)
Belirsiz kira sözleşmelerinde ise kiraya veren sözleşmenin başlangıcından itibaren her 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeden bildirim yoluyla feshedebilir.
- KİRAYA VERENİN VE YAKINLARININ KİRALANANA DUYDUĞU GEREKSİNİM SEBEBİYLE TAHLİYE
Kiraya verenin kendisi, altsoyu, eşi, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi doğarsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde her 6 aylık kira dönemi için en az 3 ay önceden bildirimde bulunarak, belirli süreli sözleşmelerde ise sürenin sonunda sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeden feshedebilir. Bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu m. 355’e göre kiraya veren gereksinim itibariyle kiralananın boşaltılmasından 3 yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın, kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu kurala uyulmaması durumunda kiraya veren 1 yıllık kira bedelinden az olmaması koşuluyla eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.
- KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA TAHLİYE
Kiracının bir kira yılında iki kere kira bedelini ödememesi durumunda, kiraya veren iki haklı ihtarname gönderir. Buna rağmen kira bedelleri ödenmezse kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren 1 aylık süre içinde tahliye davası açmalıdır. Aynı zamanda kiracının zamanında kira bedelini ödememesi durumunda da kiraya veren iki haklı ihtarname çekerek sonrasında tahliye davası açabilir.
- TAŞINMAZIN YENİDEN İNŞASI, TADİLATI VB. NEDENİYLE ESASLI ONARIM, DEĞİŞTİRİLMESİ SEBEBİYLE TAHLİYESİ
Kiralananın yeniden inşası, esaslı onarımı ve değiştirilmesi durumlarında ayrıca kiracının kiralananı kullanımı imkansız ise kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunularak fesih tarihi belirlenir, bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşmenin bitiminden itibaren tahliye davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu m. 355’e göre kiraya veren tadilattan itibaren 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu kurala uyulmaması durumunda kiraya veren son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmaması koşuluyla eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalabilir.
- KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇE VEYA BELDE BELEDİYE SINIRLARI İÇERİSİNDE OTURULABİLECEK BİR KONUTUNUN BULUNMASI
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde bir konutu varsa kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Ancak bunun için kira sözleşmesi yapılırken kiraya vereninin bu durumu bilmiyor olması gerekir.
- TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE
Tahliye taahhütnamesi kiracının belli bir tarihte konutu boşaltmayı üstlendiği taahhüttür. Bu taahhütnamenin geçerli olabilmesi için;
- Kira sözleşmesi kurulduktan belli bir süre sonra yapılmalı,
- Taahhütname yazılı şekilde yapılmalı
- Tahliye tarihi olmalı
- Kiracı/kiracıların imzası bulunmalıdır.
Kiracı taahhütnameye rağmen konuttan çıkmıyorsa kiraya veren 1 ay içerisinde ilamsız icra takibi başlatabilir veya taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir. Kiraya veren süreleri kaçırırsa taahhütnameye dayalı tahliye artık isteyemeyecektir.
- HAKLI SEBEP OLMASI DURUMUNDA TAHLİYE
Kiraya veren ile kiracı arasında kira ilişkisinin devamı süresinde çekilmez bir hal oluşursa kiraya veren fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da taşınır yapı ise en az üç ay, taşınır ise en az 3 gün, yok eğer kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan bir taşınır ise en az bir ay öncesidir. Bu sürede fesih beyanının muhataba ulaştırılması gereklidir. [2]
- KİRACININ ÖZEN BORCUNU YERİNE GETİRMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE
Kiracının kiralananı özenle kullanma, taşınmazda oturan komşulara saygı gösterme borcu vardır. Bu borçların ihlal edilmesi durumunda kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
- KİRACININ İFLASINDAN DOLAYI TAHLİYE
Kiracı kira sözleşmesi kurulduktan sonra iflas ederse kiraya veren kira bedeli için güvence verilmesini isteyebilir. Güvence verilmezse kiraya veren sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiracının iflası için asliye ticaret mahkemesi tarafından ilan edilmesi gerekir.
- TEMERRÜT DURUMUNDA TAHLİYE
Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya herhangi bir yan gideri ödemezse kiraya veren en az 30 gün içinde bedelin ödenmesini, ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceğini bildiren bir ihtar çeker. Bu sürede bedel ödenmezse kiracıya icra takibi yapılabilir.
NOT: 7445 sayılı kanun ile gelen düzenlemeye göre 01.09.2023 tarihinden sonra açılacak tahliye davalarından önce zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
YARGITAY KARARLARI
“Ankara 16. Noterliğinin 30.10.2012 tarih ve 24513 yevmiye nolu 2 ihtarla ödenmeyen 2012 Haziran ayı ve devam eden aylar kirasının ödenmesini istemiştir. Bu ihtar davalıya 31.12.2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. İhtar tebliğine rağmen bir ödemede bulunmadığından bu ihtar da haklıdır. Bu nedenle kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”( 6. Hukuk Dairesi 2014/29 E., 2014/71 K.)
“Davalının Noter’de düzenlenen tahliye taahhütnamesinde “halen kiracısı olarak kullanmakta olduğum 01 Ocak 2012 başlangıç tarihi yazılı kira kontratıma isnatla yukarıda adresteki taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız, şartsız ve gayrikabili rücu olarak … yukarıda belirtilen tarihte tahliye edeceğimi….” şeklinde beyanda bulunarak dava konusu taşınmazı 31.12.2012 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiş olmasına göre davalının tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”( 6. Hukuk Dairesi 2013/12792 E., 2013/13798 K.)
“Davacının ihtiyaç iddiasına gelince, mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen teknik bilirkişi raporunda, 4. Kattaki 8 adet bağımsız bölüm ile dava dışı 3. Kattaki bağımsız bölümlerin birleştirilmesi halinde taşınmaza sedye ile hasta taşınabilecek asansör sistemi ve tadilatla oda düzenlemesi yapılmak suretiyle Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi ve Polikliniğinin kurulma imkanının bulunduğu, davacıların sundukları tadilat projesinin tetkikinde, ortak alanlara herhangi bir müdahalenin olmadığının tespit edildiğini ve bu tadilat projesinde sadece davacılara ait bağımsız bölümlerin birleştirildiği, dolayısıyla ortak alanlar kullanılmadan bağımsız bölümlerin birleştirilerek dava konusu yerin Ağız ve Diş Sağlığı Merkezi ve Polikliniği yapılabileceği belirtilmiştir. Ancak bilirkişi raporunda yapılacak olan tadilatların esaslı mı yoksa basit mi olduğu açıklanmamıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, kiralananın olduğu gibi veya basit bir tadilatla ihtiyaç doğrultusunda kullanılabilmesi gerekir.
Bu durumda mahkemece teknik bilirkişiden ek rapor alınarak yapılacak olan tadilatların basit nitelikte olup olmadığı üzerinde durularak sonucu dairesinde karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.”( 6. Hukuk Dairesi 2010/2218 E. , 2010/7882 K.)
“6098 Sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK.’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenebilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ve süresinin bilinmesi zorunludur. Davacının bildirdiği bu tarihlere davalı karşı çıkarsa uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması gerekir.”( 6. Hukuk Dairesi 2015/9993 E. , 2016/1961 K.)
Tahliye sürecinde hak kaybı yaşamamak adına bir avukattan danışmanlık almak gerekir. Danışmanlık, için ofisimize bekleriz.
STAJYER AVUKAT DERYA AYAYDIN
[1] İcra ve İflas Kanunu’na Göre Kira ve Tahliye, Ahmet Cemal RUHİ/Canan RUHİ, 2016, s. 11.
[2] Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi / Yüksek Lisans Tezi, 2016
Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Selver AKKOYUN KORKMAZ’a aittir. Tüm makaleler hak sahipliğinin tescili amacıyla elektronik imzalı zaman damgalıdır. Sitemizdeki makalelerin kopyalanarak veya özetlenerek izinsiz bir şekilde başka web sitelerinde yayınlanması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Avukat meslektaşların makale içeriklerini dava dilekçelerinde kullanması serbesttir.